Mortgage Gerçeği

Türkiye 2001 yılındaki ekonomik krizi atlattıktan sonra, tüm sektörlerde bir canlılık başgösterdi. Hareketliliğin en yoğun olarak hissedildiği alanlardan biri de inşaat sektörüydü. Enflasyondaki düşüş beraberinde gayrimenkule olan talepte bir artış meydana getirince, bunun sonucu olarak finans sektörü yatırımcılara uzun vadeli krediler açmaya başladı, yeni finansman enstrümanları gündeme geldi. Bu enstrümanlardan biri de, özellikle konut sahibi olmak isteyen geniş kitlelerin ilgisini çekmişti; Mortgage...

Mortgage, gerek kısa vadede gerekse uzun vadede konut alıcıları için oldukça cazip olanaklar sunacak. Herşeyden önce, sistemin başlamasıyla konut alımlarında kullanılan faiz oranlarında düşüş görülecek. Bu nedenle sisteme talep artacağından konut alacak olanların mortgage sisteminin işlemeye başlamasını beklemeleri kendi yararlarına. Mortgageturk Genel Müdürü Ömür Kaya, konu ile ilgili olarak hem orta hem uzun vadede mortgage sayesinde faizlerin önemli oranda düşeceğini söyleyerek, bunun da gayrimenkul alıcılarına büyük avantaj sağlayacağını belirtiyor. Mortgageturk'ün, aralarında Romanya ve Ukrayna gibi uygulamaya yeni başlayan ülkelerde yaptığı tüm fizibilite çalışmaları, sistem başlarbaşlamaz faizlerin düştüğünü ve alıcıların mortgage'ı beklemeleri gerektiğini gösteriyor.

Öte yandan, Garanti Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Kürşat Tuncel de olayın mortgage fonları yönüne dikkat çekerek şöyle açıklıyor durumu: "Herkesin ne zaman ne şekilde konut alacağı kendi ödeme sistemine göre değişir. Ancak mortgage sistemi başlayınca fonlar Türkiye'ye beklendiği gibi gelirse ortaya çok rekabetçi faiz oranları çıkabilir. Bu durumda da mortgage'ı beklemek yararlı olabilir tabii."

İstikrarlı ekonomik altyapıya sahip ülkelerde yıllardan beri uygulanan bu sistem sayesinde, gayrimenkul yatırımcıları uzun vadeli kredi alacaklar, aldıkları evi ipotek ettirecekler ve borçlarını ödeyince de konut kendilerinin olacaktı.

Aslında sistem hem oldukça yalın, hem de son derece kompleks detaylara sahip. Bugün "mortgage" sistemine ilişkin olarak cevaplandırılacak pek çok soru bulunuyor. Sistem nasıl işliyor; kimler, ne gibi şartları yerine getirerek sistemden faydalanabilecek? İpotek borcu ödenmezse ne olacak? Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, bankalar ve inşaat şirketleri bu resmin neresinde?

Tüm bu soruların yanıtlarını bulmak için Türkiye'nin bu alanda çalışan en önemli bankacıları, inşaat şirketleri ve gayrimenkul danışmanları ile konunun detaylarını görüştük. İşte bu bilgiler ışığında ortaya çıkan Türkiye'nin "mortgage" karnesi.

RESMEN BAŞLAMADI AMA UYGULANIYOR

En yalın şekliyle tanımlamak gerekirse mortgage, ipoteğe dayalı uzun vadeli bir konut finansman sistemi. Mortgage'ın çalışma sistemi ise kredi arayan kişilerle krediyi sağlayacak kurumsal ya da bireysel yatırımcıların en verimli şekilde bir araya getirilmesi esasına dayalı.

Tabii, bu arada en başta şunu belirtmekte yarar var, Türkiye'de mortgage sistemi henüz yasal olarak başlamadı. Piyasanın bu alanda adı bilinen danışmanlık firmalarından Mortgageturk'ün kurucusu ve Genel Müdürü Ömür Kaya, sistemin hala tasarı halinde olduğunu söyleyerek resmi olarak yasalaşmadığını belirtiyor. Yasa tasarısının şu an itibarı ile Bakanlar Kurulu'nun imzasından geçtiğini belirten Kaya, bir sonraki aşamada tasarının Meclis gündemine geleceğini ve kabul edildikten sonra uygulamaya geçileceğini vurguluyor. Ömür Kaya'ya göre sistem, 2006'nın ilk çeyreğinde yürürlüğe girecek.

Ancak Türkiye'de pek çok uygulamada olduğu gibi, piyasadaki arz-talep dengeleri sonucu mortgage başlamış bile. Sadece sistemin adı konmamış, o kadar.

Mortgageturk verilerine baktığımızda adı her ne olursa olsun, bu yıl 160 bin kişinin uzun vadeli konut kredisi kullandığını görüyoruz. Bu kredilerin faizleri yüzde 1.20 seviyelerinde. Vadeler ise 25 yıla kadar uzayabiliyor.

Sistem yasal olarak başlamadığı için mortgage kredisi ile Türkiye'de henüz konut satılmamış. Fakat adı mortgage olmasa da kullanılan uzun vadeli konut kredilerine ait istatistikler var. Buna göre 2004 yılında 2 milyar 632 milyon YTL, 2005'in ilk on ayında ise 10 milyar 32 milyon YTL tutarında kredi kullanılmış.

İPOTEK FİNANS KURULUŞLARI BEKLEMEDE

Mortgage sisteminde elbette bürokrasi de işleyecek. Ancak sistem kendi içinde oldukça tutarlı bir mantığa sahip. Birinci aşamada kredi almak isteyen bireyler ya doğrudan ya da mortgage alımına aracılık yapan mortgage brokerlik firmaları yardımı ile krediyi almak için teşebbüse geçecek.

Müşteriye parayı veren bu finansal kuruluşlar, kredi karşılığında imzalatılan sözleşmeleri ya kendi yatırım portföylerinde tutacaklar ya da paketler haline getirerek "ikincil piyasa" diye adlandırılan piyasadaki ipotek finans kuruluşlarına satacaklar. Bu ipotek finans kuruluşları tasarının yasalaşmasından sonra etkin olarak devreye girecek.

İpotek kuruluşları, satın aldıkları bu sözleşmeleri menkulleştirme işleminden geçirerek, bu menkul kıymeti yurt içinden veya yurt dışından yatırımcılara satarak sistemin devir daim olması için fon sağlayacaklar.

Bu fonlar da, birincil piyasada yer alan ve krediyi veren kuruluşlardan yeni sözleşme satın alınmasında kullanılacak ve böylece sistem kendi dinamikleri içinde işleyecek.

BORCUNU ÖDEMEYENİN EVİNİ BANKA ALACAK

Mortgageturk Genel Müdürü Ömür Kaya'nın verdiği bilgilere göre, mortgage sisteminden belirli ve düzenli bir geliri olan, bunu belgeleyebilecek herkes yararlanabilecek. Ayrıca sistem konut alıcılarına ek bir yarar daha getiriyor. Daha önce konut kredisi kullanmış fakat bunu mortgage'e çevirmek isteyen kişiler de eğer isterlerse bu sistemden yararlanabilecek.

İlk etapta başvuru sahibinin kimlik bilgileri, gelir belgesi, daha sonra ev belirlendikten sonra alınacak konuta dair tapu ve teknik bilgilerin verilmesi gerekiyor. Başvurular krediyi verecek bankalara doğrudan veya birden çok finansal kuruluşla çalışan mortgage brokerlık firmalarına yapılabilecek.

Ancak madalyonun diğer yüzü de var. Özellikle sabit gelirli kesimin kredi kartlarında düştüğü ödeme darboğazı hatırlandığında akıllara şu soru geliyor: Mortgage ipotekleri ödenmezse ne olacak? Ömür Kaya, şöyle yanıt veriyor bu soruya: "Sermaye Piyasası Kurulu'nun hazırladığı taslağa göre, iki defa üst üste taksit ödemesi yapılmadığı zaman, finansal kuruluş ikinci aksamayı takiben beş gün içerisinde posta ile ihtar gönderir. Bundan sonra ödemenin yapılması için bir aylık bir süre tanınacak.

Bu süre içerisinde de ödemelerde herhangi bir değişiklik söz konusu olmazsa, krediyi veren banka ev satış işlemlerine başlayacak. Konutun değeri ana borç miktarını kapatmaya yetmezse kalan miktar bireyden talep edilecek. Fakat konutun değeri kalan ana para borucundan fazla olursa aradaki fark borçluya ödenecek."

SİSTEM BİR YERDE TIKANIR MI?

Sistemin, 2006'nın ilk dört ayı içinde start alacağını göz önüne alacak olursak gündemde ki kritik soru şu: Sistem, Türkiye'de nasıl işleyecek?

Yapı Kredi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Hakan Kodal, mortgage'ın, sistemin uygulamaya konulduğu gelişmekte olan ülkelerde geçirdiği gelişim sürecinin bir benzerini Türkiye'de de yaşayacağımız düşüncesinde. Kodal'a göre, bu süreçte yapısal ve hukuki düzenlemeler ile piyasaların yapısı, sistemin işleyişi için yeniden şekillenecek, faiz oranlarının düşüşü bir süre daha devam edecek, sistem dahilinde mortgage şirketleri gibi kurumlar ortaya çıkacak ve sistem 5 ile 10 yıllık bir sürede büyüyerek gelişmiş ülke örnekleri düzeyine ulaşacak.

Hakan Kodal, şöyle öngörüyor mortage'ın gelişim sürecini: "Sistemin sağlıklı başlaması için Toplu Konut İdaresi (TOKİ)'nin birtakım fonları mevcut. Emlak GYO ve TOKi'nin hazırlayıp özel sektöre açtığı projelerle kaynaklar geri dönmeye başladı. Bankaların bilançolarında da 6 milyar dolarlık bir kredi toplamı var. Üstelik yabancı yatırımcılar da Türkiye'deki mortgage sürecini yakından takip ediyor. Eğer mortgage da çark dönmeye başlarsa Türkiye'ye yurtdışından 15-20 milyar dolar gelebilir."

Ancak Kodal, bu aşamada bir uyarıda da bulunuyor. Buna göre mortgage'ın Türkiye'de gelişmesi iki şarta bağlı: Reel faizlerin ve enflasyonun çok daha makul seviyelere düşmesi ve AB ile uyum sürecinin sağlıklı bir şekilde devamı. Bu iki faktörde görülebilecek herhangi bir mali veya siyasi aksaklık, tabiri caizse sistemin "kısa devre" yapmasına neden olabilecek.

MORTGAGE, UZUN VADELİ KREDİ DEĞİL

Öte yandan, akılları kurcalayan başka bir soru ise, mortgage ile uzun vadeli konut kredisi arasındaki fark. Aslında iki sistem hem birbirine çok benziyor hem de çok farklı. Krediyi kullanan açısından iki sistemin hiçbir farkı yok. Faiz oranları, kredi vadeleri ve alınabilecek kredi tutarları çok benzer özellikler gösteriyor. Aralarındaki asıl fark ise mortgage'ın arka planında, çalışan mali altyapıda.

Hakan Kodal, mortgage sisteminin konut finansmanı sisteminin bütünü olduğunu söyleyerek, bunun birincil ve ikincil piyasaları içine alan, derinliği olan bir sistem olduğunu belirtiyor. Kodal'a göre, uzun vadeli konut kredisi ise bu sistem içerisinde bir son ürün olarak yer alıyor. Kodal, şöyle özetliyor iki sistem arasındaki farkı:

"Mortgage sisteminde yer alan ikincil piyasalar bankaların uzun vadeli konut kredileri için fonlama sağlamak üzere çalışacak. Geleneksel uzun vadeli konut kredileri ise, sözkonusu kredilerin bir ipotekli finansman kuruluşuna satılması ile menkul, kıymetleştirilecek."

EN KÖTÜ SENARYO...

Tüm bunların yanısıra, yakın tarihte 1994 devalüasyonunu ve 2001 krizini yaşayan Türk insanı haklı olarak şu soruyu sormadan da edemiyor: Ya yeni bir kriz çıkarsa? Eğer, ülkenin mali politikaları öngörülen istikrar rotasından saparsa, mortgage sistemi tümden çöker mi? Fonlarda biriken trilyonlar bir sabah uyandığımızda uçup gitmiş mi olur? Bu kadar kötümser olmak için şu anda kimsenin elinde kesin ekonomik bir veri yok ancak sistemin kendi işleyişinden ileri gelen problemler çıkarsa sonuç tam bir kabus olabilir.

Garanti GYO Genel Müdürü Kürşat Tuncel, konuya oldukça tedbirli yaklaşıyor. Şu anda inşaat sektörünün projelerini, konutların ön satışları ile finanse ettiğini söyleyen Tuncel, bu konut alanların ve dolayısıyla bankaların da riski üstlendikleri tehlikeli bir yöntem olduğunu iddia ediyor.

Tuncel'e göre, inşaat tamamlanmadan konut bedellerini banka kredilerinden tahsil eden müteahitler, eğer bu konutları tamamlayamazsa alıcıların sözleşmeden başka hukuki garantileri olmayacak. Bu da yıllar sürecek mahkeme süreçleri anlamına gelecek. Halbuki olması gereken inşaat sektörünün proje finansmanı bularak, bu konutları tamamladıktan sonra satışa çıkarması ve alıcıların bitmiş konutlara mortgage kredisi kullanması.

Tuncel, olası bir kriz senaryosunu şöyle anlatıyor: "Bugün konutlar ön satışlar sayesinde özkaynak kullanmadan yapılmakta, tabiri caiz ise 'tarlanın taşıyla tarlanın kuşu vurulmaktadır'. Bir kriz halinde sistem tamamen yıkıma sürüklenir ve konut fiyatları çok düşer, inşaatçılar konutları tamamlayamaz. Bu durumda alıcılar da kredilerini ödeyemez, bankalar kredilerini tahsil edemez. Ortada konut da olmadığından tarafları koruyacak bir garanti de yoktur. İşte böyle bir durum gayrimenkul sektörü için bir felaket olabilir."

KONUT FİYATLARI DA ÖNEMLİ

Mortgage, her ne kadar ülkeye ekonomik bir canlılık vaadediyorsa da madalyonun diğer yüzü de var. Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Harun Moreno, sistemin başlamasından sonra meydana gelebilecek olası risklere dikkat çekiyor.

Moreno'ya göre, birinci risk şehir planlamasıyla ilgili. Konut üreticilerinin özellikle İstanbul'da arsa bulmakta güçlük çektiğini söyleyen Moreno, arsa fiyatlarının konut fiyatlarındaki artış beklentisi ile çok daha hızlı bir şekilde artacağını ve konut üreticilerinin de alt yapısı hazır olmayan şehirden uzak yerlerde konut üretmeyi tercih edeceğini iddia ediyor ve şunları söylüyor: "İlgili bölgelerde henüz imar planları sağlıklı bir şekilde hazırlanmamış olduğundan şehrin planlanmadan büyümesi önlenememekte ve şehrin dışlarında çok yoğun çok katlı konut projeleri göze çarpmaktadır."

İkinci olarak da mali riske dikkat çeken Moreno, bu riskin daha çok finansal sistemin üzerinde olacağı konusunda uyarı yapıyor. Bu senaryoya göre de, mortgage toplum olarak daha büyük bir borç yükü altında olmamıza neden olacak. Böylece Türkiye'de meydana gelebilecek herhangi bir ekonomik sarsıntıda krizin etkileri eskilerine göre daha ağır olacak.

EMLAKÇILAR NE DİYOR?

Remax brokerları Yusuf Güleryüz ve Barbaros Nasün ile Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Somer, sistemin uygulamaya başladıktan sonra hem emlak piyasası hem de tüketici açısından etkili ve olumlu sonuçlar getireceği konusunda hem fikir.

Remax Yasmin'in sahibi ve Remax brokerı Yusuf Güleryüz, mortgage'ın henüz resmen başlamamış olsa da, sistemin gelecek olmasının bile emlak piyasasını hareketlendirmeye yettiğini açıklıyor. Mortgage sisteminin hayata geçmesinden önce, bankaların kredi oranlarını düşürerek mümkün olduğu kadar fazla kredi vermeyi hedeflemesinin, emlak piyasasına hareket getirdiğini belirten Güleryüz, sistem tam olarak başladığında konut sahibi olma oranının zaman içinde artacağını öngörüyor.

Sistemin Türkiye'de oturması, kredi kullanacak kişilerin bunu iyice anlaması için en az 5 yıl geçmesi gerektiğine inandığını ifade eden Yusuf Güleryüz, "Söylendiği gibi 150-200 YTL aylık ödemelerle ev sahibi olunacağı sadece bir hayaldir. Bunu söyleyenler de birçok kişiye boşu boşuna hayal satmaktadırlar. Sistemi anlamak ve daha iyi irdelemek için zamana ihtiyacımız var. İyimser bir ifade ile bu zamanın en az beş yıl olacağı inancındayım" sözleriyle tüketicileri uyarıyor.

Remax brokeri ve Remax Barnas'ın sahibi Barbaros Nasün ise, mortgage'ın yürürlüğe gireceği 2006 yılından sonra emlak piyasasında ciddi bir hareketlenmeye sebep olacağı konusunda Güleryüz ile hem fikir. Mortgage ile konut sahibi olma oranının artacağı gibi konut sahipliğinin yaş ortalamasının da aşağıya doğru düşeceğini belirten Nasün, sistemin Türkiye'deki ruhsatsız yapıların sayısının azalmasında etkili olacağını da ekliyor.

"Mortgage sistemi içerisindeki satın alma şartlarından birisi, kredilendirilecek gayrimenkulün 'ruhsatlı olma' şartı olması nedeniyle, evlerin daha kaliteli bir seviyeye gelebileceğini söyleyebiliriz" diye konuşan Nasün, sistemin Türkiye'de iflas etmiş sosyal güvenlik sisteminin yeniden yapılandırılmasında çok güçlü bir araç olacağını ifade ediyor.

Mortgage'ın ev sahibi olmayı kolaylaştırıp, satışları yüzde yüz artıracağının bir gerçek olduğunu belirten Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner ise, "Mortgage, kiracılığı da ortadan kaldıracak önemli bir devrim. Buna kiracılık döneminin Rönesansı da diyebiliriz" diye devam ediyor ve ekliyor:

"Sistemin ülkemize uyarlanması sırasında dikkat edilecek en önemli husus, kredi oranlarının düşük seviyede tutulması olacaktır. Sistemin işleyebilmesi için bankacılığın ABD ve Avrupa ülkelerinde olduğu gibi Türkiye'de de emlak sektörünün ayrılmaz bir parçası haline gelmelidir."

Beş adımda mortage nasıl işleyecek?

Mortgage'ın çalışma prosedürü ilk bakışta biraz karmaşık gibi görünüyor. Ancak sistemin dört temel aşaması var ve olay çok da karmaşık değil.